增城压力大+黄埔成交可期!业内这样看广州下半年楼市
2020 年上半场,受疫情冲击的广州楼市较后逆风翻盘,新房成交在4月开始复苏,土地+旧改市场均收金过千亿,表现亮眼。
但过去的已经过去,对于广大购房者来说,2020年楼市下半场怎样走,才是关键。
楼市政策是否会放松?房贷利率还会下调吗?房价会不会上涨?哪个区域的楼市压力较大?
君特意整理各大机构报告及业内专家观点,为大家提供关于下半年楼市方方面面的一些思路。
01
政策:广州楼市放松的空间有限
受疫情影响,2月以来,广州楼市政策在供需两端均有不同程度的试探性调整。
比如,如花都、增城缩短工程规划审批时间,白云、黄埔推动人才购房,但放开商办销售、花都企业员工和个体户限购放开等松动幅度较大的政策遭撤回。
保利投顾研究院认为,随着疫情缓解和市场恢复,5月以来,广州房地产政策环境较为平稳,6月政策无明显异动。预计下半年仍然维稳,行业调控政策继续放松的空间较为有限。
但放眼到全国,一些楼市畅旺的城市或将会继续迎来政策上的收紧。
刚进入7月,杭州、东莞、宁波3个热点城市就先后迎来楼市调控政策收紧。 地产专家邓浩志认为,目前各地楼市分化极为严重,一二线城市当中,强弱分化的格局也很明显。目前收紧调控的几个城市需要降温政策,而另一些大城市今年上半年楼市复苏程度并不如人意,个别城市已经在酝酿新一轮扶持性政策。
他强调,分城施策,有保有压是下半年的楼市调控政策的大格局。
此外,企业集团CEO丁祖昱也认为,总的政策趋势还是相对宽松为主,除非有个别城市出现了大幅的上涨、炒房等情况,否则今年没有太大的必要在政策上收缩,因为今年整体情况来看,经济压力仍然巨大。
丁祖昱指出,未来有关房地产交易方面的政策主要以放宽预售、限价放松、人才新相松绑限购、购房补贴、公积金政策调整为主。
02
LPR:长期有下降趋势,但不再有折扣
据融360发布的报告显示,2020年5月,全国首套房贷款平均利率为5.32%,二套房贷款平均利率为5.63%,均环比下降11BP。
下降原因在于该监测期参考的5年期以上LPR水平环比下调10BP,多个城市随之下调房贷利率,部分城市降幅超过10BP,从而带来全国房贷利率大幅下降。
实际上,多家机构都认为短期来看,房贷并无下降,未有“强”措施;长期来看,LPR有下降趋势。
邓浩志更是直接表明,住房贷款利息不再有以前便宜是肯定的了,当年的基准利率打85折,甚至更低也已经不可能。
但同时他也指出,LPR的升降已经对楼市产生不了什么影响,买家明显更关注升值或者升价的可能性。利息多一点少一点只占决策影响的一小部分。
03
新房成交:增城压力大、白云竞争加剧
6月,广州商品房成交量同比由负转正,市场持续恢复,但上半年同比仍为-23.8%,回升势能不及杭州、南京、苏州等热点城市。
价格方面,与全国整体比较,广州整体价格增长乏力,一方面因为全国多个限价严的城市有所松动,而广州2018年底限价已松动;另一方面广州存在“以价换量”压力。
下半年,广州哪些区域楼市能跑出?
目前,中心五区库存压力主要集中在白云区,后续库存压力将进一步上升;区域的增城后期库存有上升压力;花都库存量大,后市白云四镇新项目入市分流,或导致库存有所上升。
机构认为,在疫情反复背景下,购买力制约,客户入市谨慎,需求端乏力。预计下半年整体延续目前态势,区域分化,增城压力大、白云竞争加剧。
而放眼到整个大区楼市,邓浩志给出了更为详细的。他认为深圳、东莞下半年楼市延续强势,广州房价的“补涨”可能出现在明年。
此外,丁祖昱认为下半年市场整体小幅波动,城市、项目分化将进一步加剧。
从市场成交情况来看,他认为今年下半年会出现小幅波动,三季度从成交量来说可能会有所回落,城市之间、项目之间会出现分化。特别是一些非长三角、粤港澳区域范围内的三四线城市,他们的楼盘去化压力会更大。
“对比住宅市场而言,非住宅市场就没有这么乐观了。”丁祖昱强调,住宅市场一季度下降明显,但二季度复苏速度非常快,但非住宅市场压力非常大,疫情带来的压力将持续数年。
04
土地:广州三季度迎供地潮
保利投顾研究院认为,广州三季度仍将面临“供地潮”,其中白云、增城、南沙、番禺及黄埔为供地主力,但房企环境或有边际收紧可能,土地市场预期平淡稳定。
值得一提的是,下半年将从产业用地上予以保障,南沙、黄埔等产业迎来发展利好。
同样,贝壳研究院也预期土地市场仍将走稳,上半年通过土地市场拉动新房市场快速恢复的城市,下半年必将调整供给策略,防范或抑制土地市场价格上涨或出现过热的情况。
至于延期或分期缴纳土地款等,丁祖昱认为一个城市如果可以适当放松一些政策限定,实际上是在为整个市场的活跃度做贡献,未来三四五六线城市的土地政策可能会进一步放松。
同时,非住宅类土地及三四线城市的土会出现供过于求的情况,但是供过于求不等于没有机会。
丁祖昱评楼市、邓浩志微博、保利投顾研究院、贝壳研究院